Réduire votre impôts en investissant dans l’immobilier ancien

Acheter un bien ancien à rénover

Acheter un bien dans l’ancien permet d’obtenir une très bonne rentabilité par rapport au neuf, mais il permet également d’alléger voir annuler complément son impôts. En effet, la législation propose aux contribuables plusieurs solutions adaptées à tous.

Acheter un bien qui nécessite des travaux, est l’une des meilleurs solutions pour obtenir un investissement rentable. Les travaux de rénovation créent ce que l’on appelle un Déficit Foncier. Ainsi le coût des travaux vient s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Néanmoins, les sommes excédant ce plafond ne sont pas perdues, elles sont reportables et peuvent être déduites des loyers au cours des dix années suivantes. Des travaux de plusieurs milliers d’euros permettent en conséquence d’alléger voir annuler ses impôts.

Attention toutefois de ne pas baser son projet d’investissement uniquement sur le déficit foncier car celui ci ne dure qu’un temps. Il faut donc analyser que notre projet reste rentable même une fois notre assiette de travaux imputables épuisée ou réfléchir en amont à une stratégie de sortie.

Acheter à crédit permet d’optimiser son investissement. En effet, les taux d’emprunt sont relativement faibles, aux alentours de 1,50 % en moyenne, mais il n’est pas rare d’obtenir un taux plus intéressant en passant par un courtier. D’autre part, les intérêts du prêt immobilier sont déductibles des revenus fonciers et viennent alléger encore l’assiette taxable au barème de l’impôt sur le revenu.

Investir avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Ce dispositif consiste à louer un logement meublé. Lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, le contribuable bénéficie du régime « micro-BIC » bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Un cadre fiscal beaucoup plus avantageux que celui des locations vides, avec le régime du « microfoncier », l’abattement est limité à 30 %. Ainsi pour un loyer de 500€ soit 6000€/an, le contribuable n’appliquera son imposition que sur 3000€ avec le régime micro-BIC.

Une Alternative permet d’opter pour le « régime réel », qui permet de déduire toutes les charges liées aux travaux et à la location et d’amortir le bien et son mobilier. Ce régime permet ainsi de lier le statut LMNP avec le déficit foncier vu précédemment. À noter que le régime « réel » s’applique automatiquement au-delà de 70 000 €, de recettes annuelles pour l’ensemble de ses biens.

Investir avec le dispositif « Malraux » ou « Monuments historiques »

Ce dispositif porte sur des opérations réalisées en vue de la restauration complète d’immeubles dans des quartiers historiques de centre-ville. Pour être fiscalement efficace, cet investissement doit disposer d’un important volet de  travaux. Pour mémoire, le taux de réduction d’impôt est de :

22 % du montant des travaux pour un immeuble situé dans des sites remarquables (SPR) couverts par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou dont la restauration est déclarée d’utilité publique. 

30 % pour un immeuble situé dans des sites SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. 

L’enveloppe de travaux ouvrant droit à cet avantage fiscal est plafonnée à 400 000 € pendant 4 années consécutives. Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 88 000 € ou 120 000 € suivant la localisation du bien.

Ce régime exige cependant la détention du bien pendant au moins neuf ans, avec une obligation de le louer nu sur la période. L’investisseur ne peut louer le bien ni à ses ascendants ni à ses descendants.

Le bénéfice de la loi Malraux n’est pas conditionné par le respect de plafonds de ressource ou de loyers.

En investissement dans un Monuments historiques, selon que le propriétaire occupe les lieux ou les loue, ce régime lui permet de déduire de 50 à 100 % de ses charges foncières (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de son revenu global, sans limitation de plafond. En contrepartie, il doit détenir le bien classé ou inscrit au titre des Monuments historiques, pendant au moins quinze ans.

Très important pour les foyers ayant déjà investit via d’autre dispositif, les investissements dans les Monuments historiques et en Malraux n’entrent pas eux dans le calcul du plafond des niches fiscales qui limite les avantages liés à certains investissements à 10 000 € par an.

Le Malraux apparait donc comme l’investissement idéal pour les gros contribuables.

Louer abordable ou dispositif « Cosse ancien »

La démarche consiste à jouer le rôle d’un bailleur social. C’est-à-dire à louer son logement ancien à une valeur locative environ 20 % en dessous du prix du marché pour y loger une famille à revenus modestes. Le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). A noter que le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale.

Depuis le 1er janvier 2019, dans le cadre de la loi « Cosse ancien », le déficit foncier imputable sur le revenu global du bailleur a été relevé de 10 700 à 15 300 euros. Le dispositif a également été étendu à la zone C sous deux conditions : le conventionnement Anah doit être de type social ou très social et il doit s’agir d’un conventionnement avec travaux.

Les taux de déduction varient en fonction du niveau de tension du marché et de la convention Anah :

Le nouveaux dispositif DENORMANDIE

Suite aux effondrements des immeubles rue d’aubaine à Marseille, le gouvenement et le ministre du logement Julien DENORMANDIE, ont réfléchi à une solution pour lutter contre la dégradations d’immeubles anciens. Ainsi est né le dispositif « DENORMANDIE ». Ce nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 qui  font l’objet de travaux de rénovation pour un montant au moins égal à 25 % du coût de l’opération. Calqué sur le modèle de la loi Pinel, il vise à lutter contre l’habitat indigne et à redynamiser certains centres-villes.

Au total, plus de 200 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville » sont éligibles au dispositif « liste consultable ici » ainsi que les communes ayant conclu des conventions d’Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) avec l’Etat. 

Peuvent bénéficier du Denormandie les contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement qui font rénover le bien acquis et ceux qui achètent un logement à un promoteur qui l’a rénové, sous réserve dans ce dernier cas que le bien n’ait pas été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des travaux.
Sont éligibles au dispositif, les travaux de rénovation (modernisation, assainissement, aménagement ou création de surfaces habitables, économies d’énergie…), les travaux de transformation en logement d’un local affecté à un autre usage (bureau, commerce…), qui permettent d’atteindre une consommation inférieure au seuil E de l’étiquette énergie du DPE (diagnostic de performance énergétique).

L’avantage fiscal, dès la mise en location, est le même que dans le régime Pinel dans le neuf. Il s’agit d’une réduction d’impôt égale à 12 % du montant investi (prix d’achat + travaux obligatoire) sur six ans, de 18 % sur neuf ans et de 21 % sur douze ans, dans la limite d’un plafond de 300 000€ par an. En contrepartie, les investisseurs doivent respecter des plafonds de ressources pour les locataires et de loyers. 


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