Une révolution technologique dans le financement immobilier

Ubérisations, disruptions, modifications des rapports sociaux, bouleversement politiques et économiques… Notre société vit une grande révolution. Le grand monde de l’immobilier n’a que pendant un temps échappé à l’émergence soudaine des nouvelles technologies.

Il fallait donc ce Big Bang numérique de l’immobilier pour bouger ce secteur « brick and mortar ».

C’est au tour de la vague de la Real EStech de déferler sur notre société

L’ensemble des secteur sont concernés : Financement, Construction, Gestion et Commercialisation

Le cout du capital des investisseurs, le cout du travail réalisé par le constructeur, les frais d’intermédiations des agents vont diminuer et enfin permettre une montée en gamme du secteur. Le gain de productivité permettra de produire beaucoup moins cher et de meilleur qualité, au bénéfice du consommateur et des investisseurs.

Aujourd’hui, les déséquilibres entre l’offre et la demande est tel dans certains zones, que l’on tolère une qualité de service inacceptable.

Le financement, est le premier maillon a être boulversé.

Qu’il s’agisse d’une tour de 50 étages, d’un lotissement résidentiel ou d’une maison, il n’y a pas de construction possible sans financement. Dans un monde, où les besoins en construction nouvelles sont gigantesques, la question du financement est centrale.

L’offre immobilière est par nature rigide. Construire prend du temps, ce qui entraine un déséquilibre sur le marché si la demande ou l’offre change subitement. Cependant, un marché du financement plus ou moins efficient permettait de réduire cette rigidité. Malheureusement, aujourd’hui, ce secteur ne permet pas de relever les défis évoqués. Pour les promoteurs comme les particuliers, le capital nécessaire à la construction reste une ressource rare et chère.

Ce rôle de prêteur est aujourd’hui assuré par les banques mais les démarches sont encore très lourde. L’intervention de nombreux intermédiaires , dont des courtiers, explique la durée et le cout de cette opération.

Changer les modes de financement est possible. En lieu et place des solutions apportées par les banques et l’état, des nouveaux acteurs innovants souhaitent changer les règles. Il incombe à ses nouveaux acteurs de démontrer que le financement de l’immobilier n’est pas improductif.

La mise en relation directe des emprunteurs et des prêteurs

De nombreuses strat-up à la frontière de la Real Estech et de la Fintech apportent d’ores et déjà des solutions durables pour mieux mettre en relation les emprunteurs et les prêteurs. Le numérique offre désormais la possibilité de réintermedier l’activité autour d’un distributeur unique en capacité de réunir l’offre et la demande. L’ancien modele et cette chaine de valeur intermedié et ainsi bouleversée.

Rien n’empêche désormais un promoteur de faire directement appel à l’épargne disponible des investisseurs via le crowdfunding. A noter que l’immobilier signe la plus belle progression sur un an avec 6% des fond levés en 2014 « Crowdsourcing Industry Report ».

RealtyMogul est un parfait exemple. En cinq ans , une communauté de 80 000 personnes ont investi plus de 200 millions de dollars dans 300 projets différents. Le métier de la plateforme étant de sélectionner finement les meilleurs projets. Le ration de sélection est d’environ d’un pour dix. Le modele du Crowdfunding prospère ainsi aux Etats-Unis. D’ailleurs le Worl Trade Center III a était possible grâce au financement participatif, qui est apparu comme une évidence pour ce projet !

World Trade Center III

D’autres plateformes ont un positionnement bien défini. Je pense notamment aux club deals qui ciblent les particuliers les plus fortunés, dont CADRE fondé par Jared Kushner le gendre de D.TRUMP. RealtyShares quand a elle permet aux particuliers de lever de l’argent pour la construction de leur maison. En france, devenez-proprio.fr permet aux futurs primo-accédants de lancer appel aux dons afin de réunir un apport pour l’obtention d’un crédit bancaire.

Ce modele s’exporte. La France est le premier marché de la zone euro pour le crowdfunding immobilier. Les acteurs se multiplient depuis 2013. Anaxago, Homunity, Wiseed… les start-up francaises commencent à éclore.

Le crowdfunding permet ainsi au capital de circuler plus facilement et à coût réduits. En s’appuyant sur des plateformes 100 % numériques, leurs frais de gestion sont très compétitifs. Pour vous faire une idée de la rapidité de se système, la plateforme anglaise Property Partner a réussi l’exploit de lever 1 millions d’euros en seulement 10 minutes et 43 secondes ! Au dela de ce cas spectaculaire, il n’est pas rare qu’un promoteur trouve le financement en quelques jours.

Les plateformes apportent également la transparence qui faisait cruellement défaut au marché du financement. Les asymétries d’information qui permettaient aux gros promoteurs de capter l’ensembles des fonds n’existent plus dans cette nouvelle façons de faire. Des promoteurs aux profils plus entrepreunariaux ont maintenant accès au capital et les constructions devraient gagner en diversité.

Plus généralement, cette nouvelle source permet aux opérateurs de mettre moins de fond propres dans chaque projet et d’en augmenter le nombre !

Les banques qui avaient au début mal accueilli le crowdfunding, voient maintenant ce système comme une source de financement complémentaire. Le Credit coopératif est même actionnaire de Wiseed.

Wiseed – Start Up

La valeur créée par les plateformes

La baisse des couts de gestion et la meilleure circulation du capital ne sont que les premiers effets positifs des plateformes de financement. D’autres effets, plus dynamiques, sont également attendus.

Tout d’abord, la capacité à mieux apprécier le risque de chaque opérations. Chaque projet financé via la plateforme permet à cette dernière de mieux mesurer le risque d’une opération future. La croissance entraine l’efficience. La plateforme peut par exemple comparer les prix de ventes prévisionnels communiqués par le promoteur avec les prix effectivement appliqués. Même analyse concernant le cout des travaux.

Le deuxième avantage comparatif des plateformes est lié aux opportunités d’intégration qu’elles offrent. La chaine de valeur de l’immobilier est encore très fragmentée. Chacun est à sa place : investisseur, promoteur, contructeur, commercial, … Cette situation s’explique en grande partie par les nombreuses asymétries d’information qui caractérisent le secteur. Or les plateforme font circuler l’information et ouvrent ainsi de nouveaux accès.

Prenons l’exemple de la recherche d’opportunités de promotion. L’investisseur, jusqu’ici considérait que seul le promoteur était en mesure d’identifier les foncier libres et intéressants. Demain, cette information sera facilement accessible dans la mesure où des startups comme Kelfoncier numérise et tienne à jour l’ensemble des PLU , et s’appuient sur leur communauté pour faire et partager ce travail. Dès lors, quelle place pour le promoteur dans cette nouvelle chaine de valeur ? En france, LYMO basé à Toulouse est à la fois plateforme de crowdfunding et promoteur immobilier. Le promoteur classique est également est menacé par l’aval de la chaine : les clients finaux. Le groupe hôtelier français Maranatha finance par exemple la construction de ses nouveaux établissements en passant par la plateforme de crowdfunding Look&Fin.

Enfin, cette nouvelle chaine de valeur offre de belles opportunités aux investisseurs. Des plus petit tickets permettent aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles plus facilement. Ils peuvent ainsi prendre des positions dans différents programmes et villes. Pourquoi investir 100% d’un programme à Toulouse alors qu’on pourrait acquérir 25% d’un bien à Toulouse , Strasbourg, Marseille et à Lille ? Le risque est alors mieux réparti, imperméable aux évolutions des marchés locaux.

Nous assistions aujourd’hui à la seconde étape de « financiarisation » de l’immobilier. Après celle des années 90 qui avait vu la libéralisation des marchés et l’arrivée des fonds d’investissement faisant de l’immobilier un produit financier comme les autres !

Extrait et résumé du livre : « Immobilier de demain »